《物权法司法解释(一)》解读（上）_寮步律师_东坑律师_大岭山律师_大朗律师_松山湖律师事务所
发布日期：2018,06,26 作者：梁慧星 来源：原创 已浏览：1311
《物权法司法解释(一)》解读（上）_寮步律师_东坑律师_大岭山律师_大朗律师_松山湖律师事务所
与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据《物权法》33条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。
既然如此，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？这是因为现实生活当中，有的法院、法官未能正确理解《物权法》的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。假设原告向法院起诉说房子是自己的，而登记簿上记载被告张三是所有权人，法院基于对不动产登记制度的误解，就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而对案件不予受理。同样，买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记，或者抵押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记，法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而不予受理案件。一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件，关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误。
不动产登记簿作为物权的证据，规定在《物权法》16条和第17条。第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照第16条规定，不动产登记簿是物权归属与物权内容的证据。而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书（如所有权征、抵押权证），按照第17条规定，不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据。可见，不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力，都可以作为证明不动产物权的证据。
那一旦不动产登记簿记载的内容与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢？《物权法》17条回答了这个问题：两者“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照此项规定，不动产登记簿与产权证的记载不一致的，原则上以不动产登记簿为准，除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误。此项规定非常重要，它明确规定了两项证据规则：其一，不动产登记簿的证据效力，原则上高于不动产权属证书（产权证、抵押权证）的证据效力；其二，不动产登记簿的证据效力不是绝对的，而是可以用相反的证据予以推翻的。
证据法关于证据效力有绝对效力与相对效力之分。哪些证据具有绝对的效力？最主要的就是生效判决书、生效裁决书。将一个生效判决书作为证据，在另一个诉讼中使用，该生效判决书具有绝对的证据效力。除了生效判决书、生效裁决书具有绝对证据效力之外，所有的其他书面证据都仅具有相对的证据效力。有人会问，你说生效判决书具有绝对的证据效力，难道法院的判决不会错吗？法院的判决当然可能错误，但问题的关键是，绝不能仅仅因为有人认为（怀疑）某个判决错误，就否定该判决书的证据效力。如果认为法院判决错误，必须通过审判监督程序、再审程序撤销原判决，才能否定该判决书的证据效力。除生效判决书（及生效裁决书）之外的书面证据，包括不动产登记簿及当事人持有的不动产权属证书（产权证、抵押权证、土地使用权证），虽然都是由国家专门设立的登记机构出具的书面证据，但这些书面证据都只具有相对的证据效力。
所谓相对的证据效力，就是可以用相反的证据予以推翻的证据效力，理论上给它一个名称，叫做“推定的证据效力”。法律上凡是讲到“推定”，都可用相反的证据予以推翻。例如法律上有所谓“推定过错”，如果当事人举出别的证据证明自己无过错，法院就将依据该项证据认定当事人“无过错”；如果当事人举不出证据证明自己没有过错，法院就将依据法律关于推定过错的规定，认定当事人“有过错”。按照《物权法》17条规定，不动产登记簿仅具有相对的（推定的）证据效力，而我们的一些法院和法官未能正确理解此项规定，误认为不动产登记簿的证据效力是绝对的。基于此错误认识，凡是案件中涉及到不动产登记簿，例如当事人主张不动产登记簿的记载不正确或者要求确认权利，有的法院和法官就可能拒绝受理案件、拒绝裁判案件，而要求当事人去不动产登记机构解决。这样的认识和做法当然是错误的。
再谈不动产登记机构的性质和职责。《物权法》10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从这两条规定可知，不动产登记机构仅是“证明机关”，其职责是：根据当事人提供的法律规定的文件和当事人的申请，把当事人的权利状况（归属和内容）记载于不动产登记簿。《物权法》14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产登记簿的记载，是不动产物权发生、变更和消灭的“生效条件”，同时可以作为证明物权归属和内容的证据。
在此要特别注意，不动产登记机构本身不是行政机关，更不是裁判机关，它没有解决物权争议、确定物权归属的权力。解决物权争议、确定物权归属的权力，不在不动产登记机构，而在人民法院。《物权法》33条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人请求“谁”确认权利？当然是请求人民法院确认权利！唯有人民法院才拥有解决物权争议、确认物权归属的权力（裁判权）。有的法院和法官要求当事人到不动产登记机构去解决物权争议或者请求不动产登记机构更正登记，当然是错误的。
请看《物权法》19条关于更正登记的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”须特别注意，并不是只要权利人、利害关系人申请更正登记，登记机构即予更正。登记机构在什么条件下才可以更正登记呢？规定在第19条：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
那么，《物权法》19条规定中“或者有证据证明登记确有错误”是什么意思？此能够“证明登记确有错误”的“证据”，仅指已经生效的法院确权判决书。唯有已经生效的确权判决书，具有绝对的证据效力，能够“证明登记确有错误”，除此之外的证据均仅具有相对的证据效力，均不足以“证明登记簿确有错误”。鉴于人民法院作出的确权判决的强制执行力、已经生效的确权判决书具有绝对的证据效力，因此登记机构必须按照判决书的权利归属确认，进行更正登记。可见，登记机构进行更正登记的必要条件是：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”，或者人民法院已生效的确权判决书“证明登记确有错误”。
请看司法解释第2条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本条所谓“当事人有证据证明”之所谓“当事人”，是指本案原告。按照“谁主张谁举证”的原则，法院应当要求原告李四承担举证责任，以“证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”。鉴于不动产登记簿记载被告是争议不动产的所有权人，且不动产登记簿具有推定的证据效力，因此法院不得要求被告承担证明自己是真实权利人的举证责任。如果原告举出了证据，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托代购房屋的委托书、与代理人之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载是错误的、原告才是该不动产的真实所有权人，则人民法院应当采纳原告举出的证据并据以判决该不动产所有权归属于原告。反之，如果原告举不出证明不动产登记簿记载错误的证据，或者举出的证据不足以证明不动产登记簿的记载错误，则人民法院应当判决驳回原告的请求，并根据不动产登记簿的记载认可被告是该不动产的真实所有权人。
本条不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力。人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。法院确认原告李四为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。在此，唯有人民法院才能裁决确权争议，才能否定不动产登记簿的证据效力。人民法院之外的任何机构，包括不动产登记机构，均不能否定不动产登记簿的证据效力。
不动产登记不仅关系到个人重要的财产，还关系到市场交易安全。订立房屋买卖合同，如果连出卖人是不是该房屋的真实所有权人都不清楚就贸然订立合同，很可能面临极大的风险。鉴于不动产权属状况是不动产交易安全的前提，因此国家专门设立登记机构来办理不动产登记，以增强不动产登记的公信力。因为是国家设立的不动产登记机构，它在不动产登记簿上的记载和颁发的权属证书，值得当事人信赖。订立购房合同时，要求出卖人出示产权证。如果买受人还不放心，可以去不动产登记机构查阅登记簿。《不动产登记暂行条例》27条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”买受人以“利害关系人”身份向登记机构查询，查明出卖人是登记簿记载的所有权人，就可以放心地签订买卖合同。即使后来发现该登记错误（出卖人并不是该房屋的真实权利人），买受人也可以主张自己属于“善意买受人”，而获得善意取得制度（《物权法》106条）的保护。
二异议登记制度
《解释》第3条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
本条与《物权法》19条第2款关于异议登记制度的规定有关。举例说明。登记簿上记载张三是所有权人，而李四争议说张三不是所有权人，自己才是真实的所有权人。如果张三认可李四的主张，承认李四才是真实所有权人，张三应当出具一份“同意更正”的书面文件，由李四到登记机构申请更正登记。根据《物权法》19条第1款的规定，凭张三出具的“同意更正”的书面文件，登记机构应当将登记簿记载的“所有权人张三”更正为“所有权人李四”，同时收回张三手里的产权证，并向李四颁发产权证。原来李四和张三是朋友，李四委托张三代理自己买房，因为某种原因暂时登记在张三名下，导致登记簿的记载与真实权利状态不符，通过更正登记将登记簿的记载更正过来。但是，鉴于社会生活的复杂性，如果张三昧了良心、要侵占本属于李四的房产，张三就不会出具“同意更正”的书面文件，并且否认受李四委托买房的事实，而主张自己是该房产真实所有权人。于是张三与李四之间就该项房产形成权利归属争议。这种情形，登记机构将驳回李四的更正申请。李四就只能根据《物权法》33条向人民法院提起确权之诉。
为此，李四要委托律师，律师接受委托后要收集证据、准备诉状，然后向法院起诉，法院受理后还要安排开庭日期，开庭审理后作出判决。这需要一个或长或短的期间。而在产生争议到最后法院作出确权判决的这个期间，张三可能抢先下手，转让争议房产的所有权，把房子卖给第三人王五，并且赶紧办理过户登记。因为登记簿记载张三是所有权人，他的买卖合同、产权证、身份证等证据都是有效的，登记机构就将办理过户登记，将该房产所有权过户到买受人王五名下。这边李四好不容易拿着判决书去登记机构申请更正登记，却被登记机构驳回更正申请，理由是该房产已经不在张三名下，已经归属于王五所有了。李四拿着法院的确权判决，却要不回本属于自己的房产。
为了规避这一风险，《物权法》创设了异议登记制度，规定在《物权法》19条第2款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”异议登记制度的立法目的，是为了保护主张异议的真正权利人，保障他打赢了确权官司、得到确权判决之后，能够到登记机构办理变更登记，收回本属于自己的房产。并且异议登记的程序比较简单，只要提交一个异议登记的申请书，说明登记簿记载为所有权人的那套房屋自己才是真实所有权人并申请异议登记。登记机构根据申请，在登记簿上记载异议。请注意，异议登记的作用并不是阻止登记簿上的名义所有权人转卖房屋，而是告知打算购买该房产的人：该房产所有权归属存在争议。明知存在异议登记，买受人仍然购买该房产，如果将来人民法院根据《合同法》51条判决买卖合同无效，买受人将不能依据《物权法》106条主张善意取得。可见，异议登记的效力就是排除受让人的“善意”，实际上起到阻止登记名义人抢先转卖争议房产的作用。但是异议登记的有效期间不能太长，《物权法》规定异议登记的有效期是15日，目的是促使异议人尽快向人民法院起诉。《物权法》19条第2款规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”如果15日期满，异议人没有向法院起诉，该异议登记失效。异议登记一旦失效，打算购买该房产的人就可以放心地购买，因为他购买之后，即使将来法院判决买卖合同无效，也可以受到善意取得制度的保护。
现在回头看《解释》第3条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”按照该解释，异议登记失效后，当事人提起确权之诉的，人民法院应当依法受理，并依法审理。换言之，异议登记的失效，不妨碍人民法院受理当事人根据《物权法》33条提起的确权争议之诉，不影响人民法院对该确权争议案件的实体审理。理由很简单，如前所述，异议登记的立法目的是保护真实权利人，其法律效力仅在排除买受人的“善意”，对于当事人依据《物权法》33条享有的确认权利请求权及相应的诉权，不发生丝毫影响（妨碍）。
最高人民法院之所以制定此项司法解释，是因为有的法院、法官误以为异议登记是对《物权法》33条确权请求权行使的限制，以为有了异议登记，当事人必须在异议登记有效期（15天）之内起诉，如果超过异议登记有效期（15天），则当事人（提起确权之诉）的诉权消灭或者（确权请求权）实体权消灭，并据此以异议登记失效为由拒绝受理，或者在受理案件之后以异议登记失效为由判决驳回当事人的请求。这样的理解和做法当然是错误的。
因此，无论原告（异议人）是否办理异议登记，无论异议登记生效或者失效，均不影响异议人提起确权之诉的诉权和请求确认权利的实体权，均不影响人民法院对原告（异议人）提起的确权争议案件的受理和审理。这就是《解释》第3条所表述的解释规则。但对于当事人（异议人）来说，既然办了异议登记，就最好在异议登记有效期（15天）内向法院起诉，否则，就得不到异议登记的保护，一旦名义人抢先转让争议房产，就会遭受重大损失。
三预告登记制度
《解释》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产物权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
本条解释与预告登记制度有关。社会生活中的房屋买卖合同，一种是现房买卖，另一种是预售买卖（商品房预售）。商品房预售，是改革开放以来，政府为了鼓励商品房开发而认可的一种交易形式。但在商品房预售阶段，开发商出售的不是已经建成的房屋，而是图纸上的房号（香港叫楼花）。这样的交易形式有法律风险。通常订立商品房预售合同的时候房价低，但房子建成需要一段时间，例如一年、两年，甚至三年、五年，到房屋建成的时候房价涨了。这时有少数开发商不讲诚信，把已经预售的房子再卖给其他的买房人。这就是“一房二卖”。
如果是现房买卖，发生“一房二卖”的可能性很小，因为办理过户登记与房款支付互为条件，没有时间再卖给他人。但商品房预售，签订合同之时房屋尚未建成，当然不可能办理过户登记，这就给个别开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”提供了条件。起草《物权法》时，有报道说某个开发商将一套商品房出卖给十多个买房人。为了限制开发商一房多卖，《物权法》创设了预告登记制度，规定在《物权法》20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记的法律效力，不是限制开发商“一房二卖”，而是限制后一买卖合同的物权效力。商品房预售合同一经办理预告登记，“未经预告登记权利人（即前买受人）同意，开发商处分该不动产（即订立第二个买卖合同），不发生物权效力（即后一合同买受人得不到所有权）。”
《解释》中的所谓“其他不动产物权的协议”，主要是在建项目的抵押合同。开发商拿到地块和规划以后，把整个建设项目全部抵押给银行以获取贷款。因抵押合同签订时房子没有建成，不能办理抵押登记，因此贷款银行还得不到抵押权。而等到开发商把房子建成后，就可能搞重复抵押，将建成的房产又抵押给别的银行，并且办理抵押登记。于是，后贷款的银行办理了抵押登记得到了抵押权，而先贷款的银行因当初无法办理抵押登记，反而得不到抵押权。房屋拍卖后，后面的银行作为抵押权人优先受偿，前面银行反而遭受了损失。一旦办理抵押权预告登记，不经贷款银行同意，抵押人要将已经抵押的不动产再向别的银行抵押贷款，别的银行将不可能得到抵押权。
预告登记的立法目的，是针对“一房二卖”（及重复抵押），通过限制（否定）在后的买卖合同（抵押合同）的物权效力，以保护预售合同买房人（抵押贷款合同贷款银行）的合法权益。条文中所谓“不发生物权效力”就是指得不到所有权和抵押权，即后一买房人得不到所有权、后一抵押贷款银行得不到抵押权。按照《物权法》15条规定，虽然不发生物权效力，但后一买卖合同、后一抵押合同的债权效力不受影响，可以据以追究出卖人（抵押人）的违约责任。
再看《解释》第5条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”
本条是对“预告登记失效”的解释。《物权法》20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”“可以办理不动产登记之日”是指开发商就建成房屋向登记机构办理（完成）“首次所有权登记”之日。按照《物权法》30条规定，开发商建房，属于因事实行为发生所有权，自该“事实行为成就”时，亦即自房屋建成（竣工）之时，发生开发商对所建成房屋的所有权。但按照《物权法》31条规定，虽然自竣工之时开发商已经享有对建成房屋的所有权，但在向登记机构办理所有权登记之前，开发商对建成房屋所有权的处分（出卖或者抵押），不发生物权效力。换言之，房屋建成之后，开发商须向登记机构办理“首次所有权登记”（将建成房屋所有权登记在自己名下），然后才能够依据预售合同办理所有权过户登记，或者依据抵押合同办理抵押登记。可见，开发商向登记机构办理（完成）该建成房屋“首次所有权登记”之日，即条文所谓的可以办理不动产登记（产权过户登记或者抵押登记）之日。
而所谓“债权消灭”应当是指异议登记权利人据以进行异议登记的债权消灭，这不难理解。但问题在于：究竟有哪些原因导致据以进行异议登记的债权消灭？《解释》中列举了两类情形：其一，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除；其二，预告登记的权利人放弃债权。
第一类导致“债权消灭”的情形，首先是“协议（合同）无效”，凡具备《合同法》52条规定的合同无效原因之一，即应认定协议（合同）无效。此外，属于《合同法》51条规定的无权处分他人财产的合同，如果权利人不予追认且处分人事后未得到处分权的，亦应认定合同无效。须注意的是，这两种合同无效，都应由人民法院或者仲裁机构作出认定合同无效的判决或裁决。其次是“协议（合同）被撤销”，是指属于因重大误解、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订立的合同，当事人根据《合同法》54条的规定行使撤销权，经人民法院或者仲裁机构作出撤销合同的判决或裁决。最后是“协议（合同）被解除”，包括：首先是《合同法》45条第1款规定的“附解除条件的合同”，自“解除条件成就”时“失效”，即自动解除；其次是《合同法》93条第1款规定的“协议解除”，即双方当事人协商达成解除合同的协议，合同即被解除。在此顺便建议律师朋友，如果为当事人签订解除合同的协议，最好将该协议准确地称为（写成）“关于解除某某合同的协议”，而不要简单地写成“补充协议”。因为“补充协议”通常用于对原合同内容的变更（修改），“补充协议”的生效并不导致原合同无效；而解除合同的协议一旦生效，将导致原合同解除（效力消灭）。最后是行使解除权，合同当事人依据《合同法》93条规定享有约定解除权，或者依据《合同法》94条的规定享有法定解除权，解除权人按照合同法第96条的规定行使解除权，导致合同消灭（被解除）。第二类导致“债权消灭”的情形，是“预告登记的权利人放弃债权”，所谓“放弃债权”，亦即《合同法》91条第（5）项“债权人免除债务”。
以上是对《解释》第5条的解读。重复一下，合同“被认定无效”，须由法院作出认定合同无效的判决或者由仲裁机构作出认定合同无效的裁决。同样，合同“被撤销”，亦须由法院作出撤销合同的判决或者仲裁机构作出撤销合同的裁决。合同“被解除”则有不同，其中，附解除条件的合同，一旦解除条件成就，合同即消灭（自动解除）；协议解除，则解除协议一生效，原合同即被解除（原合同消灭）；解除权人行使解除权，则“解除通知”到达对方之时，合同被解除（消灭），如果对方在3个月内提出异议，则须由法院或仲裁机构对合同之是否解除进行确认。
在此还需特别注意的是，所谓“买卖不动产物权的协议”一语，并不准确。按照文义解释，“买卖不动产物权的协议”，仅指房屋买卖合同。但显而易见，这样解释违背预告登记制度之立法目的。因此，应当根据《物权法》20条关于预告登记制度的立法目的，扩张“买卖不动产物权的协议”一语的文义，解释为，包括：房屋买卖合同；建设用地使用权转让合同；房屋（在建建筑物）抵押合同；建设用地使用权抵押合同；不动产地役权设定合同。此解释方法，属于目的性扩张解释，其解释结果，与《解释》第4条“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权”相符，是正确的。
四特别物权变动制度
下面请看《解释》第6条：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”
民法理论上，将动产分为一般动产与特别动产。所谓特别动产，指《物权法》24条规定的“船舶、航空器和机动车等”，之所以将船舶、航空器和机动车等规定为“特别动产”，并设立不同于一般动产物权变动的法律规则，原因有二：其一是“特别动产”价值巨大；其二是“特别动产”活动范围广。一般动产的物权变动规则，是交付生效，不须登记。因为一般动产没有（也不可能有）登记制度，而“船舶、航空器和机动车等”特别动产，都有相应的登记制度。这里补充一下，特别动产的登记制度，包括船舶、航空器和机动车的登记制度，首要目的是为了行政管理，在此基础上，民事法律规定该登记具有物权变动的（证据）效力。这与国家专门设立（不具有行政管理权的）不动产登记机构办理不动产登记是不同的。特别动产登记，首先为了行政管理，民法赋予该登记以物权变动的（证据）效力，属于顺水推舟。
现在回过头来讲动产物权变动规则。《物权法》23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第24条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”按照第
23条的规定，动产物权变动规则，是“自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。条文附有“但书”：“法律另有规定的除外”。此“法律另有规定”，指第24条关于特别动产物权变动的规定：“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。将第23条和第24条结合起来理解，我国《物权法》规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。
“交付生效主义”是指以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。
“登记对抗主义”是相对于“登记生效主义”而言的。按照我国现行不动产登记制度，例如房屋买卖，实行“登记生效主义”，以到登记机构办理不动产登记（产权过户登记）为生效条件。即使出卖人交了房、买受人取得对房屋的占有甚至进行装修并居住了好多年，只要未到登记机构办理产权过户登记，买受人仍然得不到房屋的所有权。《物权法》14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这叫“登记生效主义”，是一种最严格的登记制度。
相对而言，我国对特别动产实行的“登记对抗主义”，是一种比较宽松的制度。例如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，是否办理过户登记、抵押登记，由当事人自己决定。按照“登记生效主义”，如不动产买卖、不动产抵押，是必须登记，不登记不生效（即买受人得不到所有权、抵押权人得不到抵押权）；按照“登记对抗主义”，如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，即使不登记（只要交付）也生效（买受人得到所有权、抵押权人得到抵押权），但是，因为没有登记，你会承担某种风险，你得到的所有权、抵押权，在效力上有某种缺陷，即“不能对抗善意第三人”。顺便指出，虽然法律规定实行“登记对抗主义”，你如果购买机动车或者接受机动车抵押借款，为了保险起见，最好还是到登记机关办理过户登记、抵押登记为好。这里介绍物权的效力。物权是什么权利呢？《物权法》2条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。可见，物权具有“直接支配性”和“排他性”。物权是一种具有直接支配性和排他性的权利，民法理论上称为绝对性的权利，不仅有支配效力、排他效力，还有追及效力、对抗效力。所谓支配效力，指所有人将所有物置于自己的占有、控制之下；排他效力，指排除任何人对标的物的侵害，任何人侵害标的物，均将构成违法行为（侵权行为、犯罪行为）；追及效力，指标的物被他人非法占有时，所有人可以追及于该地而取回标的物；对抗效力，指物权（特别是所有权）可以对抗世界上任何人，任何人都不能予以剥夺。理论上称物权为绝对权、对世权，就体现在物权具有对抗效力。
现在回头讲特别动产的“登记对抗主义”。“登记对抗主义”的意思是，法律不要求必须登记，买受人可以登记，也可以不登记，即使不登记，只要完成“交付”也可以得到所有权。像二手车买卖，签订买卖合同后买受人付款，按照《物权法》23条规定，出卖人将汽车钥匙交付给买受人，买受人占有车钥匙表示交付完成。但是，买受人得到的所有权有个缺陷，其对抗效力不完全，买受人凭借该所有权可以对抗很多人，但不能对抗“善意第三人”。因为，按照《物权法》24条规定，机动车等特别动产的物权变动规则是“登记对抗主义”，虽然车钥匙的交付就转移了该车的所有权，但“未经登记，不得对抗善意第三人”。
理解《物权法》24条所谓“不得对抗善意第三人”，关键是要正确理解“善意第三人”概念。因此《解释》第6条就是对《物权法》24条中的
“善意第三人”概念作出的解释。
民法上的“第三人”概念，与债权（合同）的相对性原理有关。债权（合同）是双方当事人之间的法律关系，罗马法称为“法锁”，通过这把“法锁”将债权人、债务人“锁”在一起。因此，所谓“第三人”，是指债权（合同）双方当事人之外的人。但须注意，合同双方当事人之外有许许多多人，单中国就十三亿人口，难道十三亿人都是“第三人”吗？当然不是。所谓“第三人”，既不是指合同双方当事人之外的一切人，也不是指双方当事人之外的任何人，而是指双方当事人之外的、与合同一方当事人有某种法律关系的某个特定的人。
合同法上的第三人，例如《合同法》64条“向第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个“接受债务人履行”的特定人《；合同法》第65条“由第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个向债权人履行债务的特定人；《合同法》121条所谓“第三人”，是指与合同债务人具有某种法律关系的人，如债务人自己的原材料供应商、建筑承包人、履行辅助人；《合同法》52条第2款关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定中的“第三人”，特指双方当事人恶意串通加以损害的那个受害人。《侵权责任法》28条关于“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”的规定，所谓第三人是指未被列入被告的、实际造成原告损害的那个加害人。《侵权责任法》37条第2款规定，“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”，其中所谓第三人，是指那个实际造成受害人损害的加害人。此外，《侵权责任法》83条、第68条第三人行为导致动物造成损害、第三人造成环境污染的规定，所称第三人都是指的特定人。民事诉讼法上的“第三人”概念，道理相同，是指诉讼双方当事人（原告、被告）之外的，与当事人一方（原告或者被告）有某种法律关系的特定人。鉴于物权属于支配权和绝对权的性质，处于静止状态的物权，只有物权人与非物权人之分，不发生所谓第三人问题。物权法上的第三人，必定发生在物权的动态（物权变动）关系中，指在导致物权变动（设立、转让、终止）的合同关系中，与当事人一方存在某种法律关系的特定人。例如，第三人提供担保（第三人抵押、当事人质押）所谓第三人，是指用自己的不动产或者动产设定抵押权或者质权为债务人担保的特定人（《物权法》176、179、203、208条）。以转让对第三人的返还请求权替代交付（《物权法》26条）所谓第三人，指合法占有动产的特定人。请特别注意，以上所列举的“第三人”，都不发生“善意”“恶意”问题。
发生“善意”“恶意”的第三人，主要是两种情形：其一，存在意思表示瑕疵的合同（法律行为）一方当事人主张合同（法律行为）无效或者予以撤销，该无效或者撤销可否对抗连续交易的后一合同关系的受让人。例如，张三出卖某物给李四，李四再将该物出卖给王五，构成连续交易合同关系，前合同关系的当事人（张三、李四），以存在意思表示瑕疵（虚伪表示或者欺诈、胁迫）为由，主张前合同关系无效或者撤销，是否影响后合同关系的效力，取决于后合同关系买受人王五是否知道（包括应当知道）前合同关系存在意思表示瑕疵。假如王五知道（应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，王五即属于“恶意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，将导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“可以对抗”（后合同关系的）“恶意第三人”；反之，假如王五不知道（不应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，则王五属于“善意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，不导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“不得对抗”（后合同关系的）“善意第三人”。此项因意思表示瑕疵主张合同（法律行为）无效或者撤销不得对抗“善意第三人”制度，其立法目的在于保障市场交易安全，现行《民法通则》《合同法》未有明文规定，正在制定中的《民法总则（草案）》进行了规定。其二，物权变动关系中的“第三人”，存在于同一物权的重复交易（“一物二卖”）、重复抵押（“一物二押”）合同关系中，指后一买卖合同的买受人、后一抵押合同的抵押权人。以机动车买卖为例，第一个买卖合同是出卖人甲(车主)将机动车出售给买受人乙，合同成立生效，买受人乙已经付款并取得车钥匙（完成交付），根据《物权法》24条的规定，买受人乙已经取得该汽车所有权。但因乙未到登记机关办理所有权过户登记，在登记簿上出卖人甲仍是该汽车（名义）所有权人，因此甲又与丙订立买卖合同，再将该车卖给买受人丙，并且与丙到登记机关办理过户登记，将该汽车所有权过户到后买受人丙名下。如何解决前买受人乙与后买受人丙之间的利益冲突？
如果后买受人丙未办理过户办登记，则后买受人丙只是一般债权人，而前买受人乙因交付已取得该汽车所有权，按照物权效力优于债权的原则，乙对汽车享有的所有权足以对抗一切债权人，因此法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙的诉求；如果后买受人丙办理了过户登记，后买受人丙即属于甲乙之间（前一）汽车买卖合同的“第三人”，法庭如何判决，将取决于：后买受人丙是属于“善意第三人”或者“恶意第三人”？
假如后买受人丙于订立买卖合同时，已经知道（应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则丙属于“恶意第三人”，按照《物权法》24条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，足以对抗该“恶意第三人”。因此，法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙交付汽车的诉求，判决乙为该汽车所有权人，并否定丙对该汽车的所有权；假如后买受人丙于订立买卖合同时，不知道（不应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则后买受人丙属于“善意第三人”，按照《物权法》24条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，对抗效力存在缺陷，不得对抗“善意第三人”丙。因此，法庭应保护后买受人丙，作出该汽车所有权属于后买受人丙、否定前买受人乙对该汽车享有所有权的判决。
未完待续……
与合同、抵押合同是发生物权变动的基础关系、原因行为。但并不是所有的债权关系都会发生物权变动，发生物权变动的债权关系只是买卖合同、赠与合同、抵押合同、质押合同、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、地役权设定合同等。
这两类案件法律根据不同，第一类是根据《物权法》33条确认物权请求权提起的确权之诉；第二类是根据买卖合同、赠与合同要求出卖人交付不动产并办理不动产所有权过户登记，或者根据抵押合同要求抵押人办理抵押登记、设立抵押权之诉。第二类诉讼的关键是办理不动产过户登记或者抵押登记，如果能够履行（被告仍享有标的物所有权），法院应依据《合同法》110条的规定作出强制交房并办理产权过户、强制办理抵押登记的判决；如果已经不能履行（标的物所有权已被第三人合法取得），那就不可能发生物权变动的效果，则应依法追究被告的违约责任。这两类诉讼，依据《物权法》33条关于确权请求权的规定，依据合同法关于买卖合同、赠与合同的规定，依据物权法关于不动产抵押权的规定，“当事人提起民事诉讼的，（人民法院）应当依法受理”，这是毋庸置疑的。
既然如此，为什么最高人民法院还要对此作出解释呢？这是因为现实生活当中，有的法院、法官未能正确理解《物权法》的规定，错误地把不动产登记的效力看成是绝对的。假设原告向法院起诉说房子是自己的，而登记簿上记载被告张三是所有权人，法院基于对不动产登记制度的误解，就可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而对案件不予受理。同样，买受人依据买卖合同要求法院判决出卖人办理所有权过户登记，或者抵押权人依据抵押合同要求法院判决抵押人办理抵押登记，法院也可能让当事人自己去找不动产登记机构解决，而不予受理案件。一些法院之所以拒绝受理这两类民事案件，关键在于对不动产登记簿的证据效力及不动产登记机构性质和职责的认识错误。
不动产登记簿作为物权的证据，规定在《物权法》16条和第17条。第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照第16条规定，不动产登记簿是物权归属与物权内容的证据。而不动产登记机构还向当事人发放不动产权属证书（如所有权征、抵押权证），按照第17条规定，不动产权属证书也是权利人享有不动产物权的证据。可见，不动产登记簿和不动产权属证书都具有证据效力，都可以作为证明不动产物权的证据。
那一旦不动产登记簿记载的内容与不动产权属证书记载的内容不一致怎么办呢？《物权法》17条回答了这个问题：两者“记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”按照此项规定，不动产登记簿与产权证的记载不一致的，原则上以不动产登记簿为准，除非另有证据证明不动产登记簿的记载确有错误。此项规定非常重要，它明确规定了两项证据规则：其一，不动产登记簿的证据效力，原则上高于不动产权属证书（产权证、抵押权证）的证据效力；其二，不动产登记簿的证据效力不是绝对的，而是可以用相反的证据予以推翻的。
证据法关于证据效力有绝对效力与相对效力之分。哪些证据具有绝对的效力？最主要的就是生效判决书、生效裁决书。将一个生效判决书作为证据，在另一个诉讼中使用，该生效判决书具有绝对的证据效力。除了生效判决书、生效裁决书具有绝对证据效力之外，所有的其他书面证据都仅具有相对的证据效力。有人会问，你说生效判决书具有绝对的证据效力，难道法院的判决不会错吗？法院的判决当然可能错误，但问题的关键是，绝不能仅仅因为有人认为（怀疑）某个判决错误，就否定该判决书的证据效力。如果认为法院判决错误，必须通过审判监督程序、再审程序撤销原判决，才能否定该判决书的证据效力。除生效判决书（及生效裁决书）之外的书面证据，包括不动产登记簿及当事人持有的不动产权属证书（产权证、抵押权证、土地使用权证），虽然都是由国家专门设立的登记机构出具的书面证据，但这些书面证据都只具有相对的证据效力。
所谓相对的证据效力，就是可以用相反的证据予以推翻的证据效力，理论上给它一个名称，叫做“推定的证据效力”。法律上凡是讲到“推定”，都可用相反的证据予以推翻。例如法律上有所谓“推定过错”，如果当事人举出别的证据证明自己无过错，法院就将依据该项证据认定当事人“无过错”；如果当事人举不出证据证明自己没有过错，法院就将依据法律关于推定过错的规定，认定当事人“有过错”。按照《物权法》17条规定，不动产登记簿仅具有相对的（推定的）证据效力，而我们的一些法院和法官未能正确理解此项规定，误认为不动产登记簿的证据效力是绝对的。基于此错误认识，凡是案件中涉及到不动产登记簿，例如当事人主张不动产登记簿的记载不正确或者要求确认权利，有的法院和法官就可能拒绝受理案件、拒绝裁判案件，而要求当事人去不动产登记机构解决。这样的认识和做法当然是错误的。
再谈不动产登记机构的性质和职责。《物权法》10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”从这两条规定可知，不动产登记机构仅是“证明机关”，其职责是：根据当事人提供的法律规定的文件和当事人的申请，把当事人的权利状况（归属和内容）记载于不动产登记簿。《物权法》14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，“自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产登记簿的记载，是不动产物权发生、变更和消灭的“生效条件”，同时可以作为证明物权归属和内容的证据。
在此要特别注意，不动产登记机构本身不是行政机关，更不是裁判机关，它没有解决物权争议、确定物权归属的权力。解决物权争议、确定物权归属的权力，不在不动产登记机构，而在人民法院。《物权法》33条规定，“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”利害关系人请求“谁”确认权利？当然是请求人民法院确认权利！唯有人民法院才拥有解决物权争议、确认物权归属的权力（裁判权）。有的法院和法官要求当事人到不动产登记机构去解决物权争议或者请求不动产登记机构更正登记，当然是错误的。
请看《物权法》19条关于更正登记的规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”须特别注意，并不是只要权利人、利害关系人申请更正登记，登记机构即予更正。登记机构在什么条件下才可以更正登记呢？规定在第19条：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
那么，《物权法》19条规定中“或者有证据证明登记确有错误”是什么意思？此能够“证明登记确有错误”的“证据”，仅指已经生效的法院确权判决书。唯有已经生效的确权判决书，具有绝对的证据效力，能够“证明登记确有错误”，除此之外的证据均仅具有相对的证据效力，均不足以“证明登记簿确有错误”。鉴于人民法院作出的确权判决的强制执行力、已经生效的确权判决书具有绝对的证据效力，因此登记机构必须按照判决书的权利归属确认，进行更正登记。可见，登记机构进行更正登记的必要条件是：“不动产登记簿记载的权利人书面同意更正”，或者人民法院已生效的确权判决书“证明登记确有错误”。
请看司法解释第2条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本条所谓“当事人有证据证明”之所谓“当事人”，是指本案原告。按照“谁主张谁举证”的原则，法院应当要求原告李四承担举证责任，以“证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人”。鉴于不动产登记簿记载被告是争议不动产的所有权人，且不动产登记簿具有推定的证据效力，因此法院不得要求被告承担证明自己是真实权利人的举证责任。如果原告举出了证据，例如买卖合同书、支付价款凭证、委托代购房屋的委托书、与代理人之间的往来函件以及证人证言等，足以证明登记簿的记载是错误的、原告才是该不动产的真实所有权人，则人民法院应当采纳原告举出的证据并据以判决该不动产所有权归属于原告。反之，如果原告举不出证明不动产登记簿记载错误的证据，或者举出的证据不足以证明不动产登记簿的记载错误，则人民法院应当判决驳回原告的请求，并根据不动产登记簿的记载认可被告是该不动产的真实所有权人。
本条不仅告诉人民法院应当如何裁判确权争议案件，同时也告诉我们不动产登记簿仅具有相对的证据效力。人民法院审理确权案件，如果原告举出的证据足以证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，法院即应根据原告举出的证据确认原告为争议不动产的真实权利人。法院确认原告李四为真实权利人的确权判决，也就推翻（否定）了不动产登记簿的证据效力。在此，唯有人民法院才能裁决确权争议，才能否定不动产登记簿的证据效力。人民法院之外的任何机构，包括不动产登记机构，均不能否定不动产登记簿的证据效力。
不动产登记不仅关系到个人重要的财产，还关系到市场交易安全。订立房屋买卖合同，如果连出卖人是不是该房屋的真实所有权人都不清楚就贸然订立合同，很可能面临极大的风险。鉴于不动产权属状况是不动产交易安全的前提，因此国家专门设立登记机构来办理不动产登记，以增强不动产登记的公信力。因为是国家设立的不动产登记机构，它在不动产登记簿上的记载和颁发的权属证书，值得当事人信赖。订立购房合同时，要求出卖人出示产权证。如果买受人还不放心，可以去不动产登记机构查阅登记簿。《不动产登记暂行条例》27条规定：“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。”买受人以“利害关系人”身份向登记机构查询，查明出卖人是登记簿记载的所有权人，就可以放心地签订买卖合同。即使后来发现该登记错误（出卖人并不是该房屋的真实权利人），买受人也可以主张自己属于“善意买受人”，而获得善意取得制度（《物权法》106条）的保护。
二异议登记制度
《解释》第3条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”
本条与《物权法》19条第2款关于异议登记制度的规定有关。举例说明。登记簿上记载张三是所有权人，而李四争议说张三不是所有权人，自己才是真实的所有权人。如果张三认可李四的主张，承认李四才是真实所有权人，张三应当出具一份“同意更正”的书面文件，由李四到登记机构申请更正登记。根据《物权法》19条第1款的规定，凭张三出具的“同意更正”的书面文件，登记机构应当将登记簿记载的“所有权人张三”更正为“所有权人李四”，同时收回张三手里的产权证，并向李四颁发产权证。原来李四和张三是朋友，李四委托张三代理自己买房，因为某种原因暂时登记在张三名下，导致登记簿的记载与真实权利状态不符，通过更正登记将登记簿的记载更正过来。但是，鉴于社会生活的复杂性，如果张三昧了良心、要侵占本属于李四的房产，张三就不会出具“同意更正”的书面文件，并且否认受李四委托买房的事实，而主张自己是该房产真实所有权人。于是张三与李四之间就该项房产形成权利归属争议。这种情形，登记机构将驳回李四的更正申请。李四就只能根据《物权法》33条向人民法院提起确权之诉。
为此，李四要委托律师，律师接受委托后要收集证据、准备诉状，然后向法院起诉，法院受理后还要安排开庭日期，开庭审理后作出判决。这需要一个或长或短的期间。而在产生争议到最后法院作出确权判决的这个期间，张三可能抢先下手，转让争议房产的所有权，把房子卖给第三人王五，并且赶紧办理过户登记。因为登记簿记载张三是所有权人，他的买卖合同、产权证、身份证等证据都是有效的，登记机构就将办理过户登记，将该房产所有权过户到买受人王五名下。这边李四好不容易拿着判决书去登记机构申请更正登记，却被登记机构驳回更正申请，理由是该房产已经不在张三名下，已经归属于王五所有了。李四拿着法院的确权判决，却要不回本属于自己的房产。
为了规避这一风险，《物权法》创设了异议登记制度，规定在《物权法》19条第2款：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”异议登记制度的立法目的，是为了保护主张异议的真正权利人，保障他打赢了确权官司、得到确权判决之后，能够到登记机构办理变更登记，收回本属于自己的房产。并且异议登记的程序比较简单，只要提交一个异议登记的申请书，说明登记簿记载为所有权人的那套房屋自己才是真实所有权人并申请异议登记。登记机构根据申请，在登记簿上记载异议。请注意，异议登记的作用并不是阻止登记簿上的名义所有权人转卖房屋，而是告知打算购买该房产的人：该房产所有权归属存在争议。明知存在异议登记，买受人仍然购买该房产，如果将来人民法院根据《合同法》51条判决买卖合同无效，买受人将不能依据《物权法》106条主张善意取得。可见，异议登记的效力就是排除受让人的“善意”，实际上起到阻止登记名义人抢先转卖争议房产的作用。但是异议登记的有效期间不能太长，《物权法》规定异议登记的有效期是15日，目的是促使异议人尽快向人民法院起诉。《物权法》19条第2款规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”如果15日期满，异议人没有向法院起诉，该异议登记失效。异议登记一旦失效，打算购买该房产的人就可以放心地购买，因为他购买之后，即使将来法院判决买卖合同无效，也可以受到善意取得制度的保护。
现在回头看《解释》第3条：“异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。”按照该解释，异议登记失效后，当事人提起确权之诉的，人民法院应当依法受理，并依法审理。换言之，异议登记的失效，不妨碍人民法院受理当事人根据《物权法》33条提起的确权争议之诉，不影响人民法院对该确权争议案件的实体审理。理由很简单，如前所述，异议登记的立法目的是保护真实权利人，其法律效力仅在排除买受人的“善意”，对于当事人依据《物权法》33条享有的确认权利请求权及相应的诉权，不发生丝毫影响（妨碍）。
最高人民法院之所以制定此项司法解释，是因为有的法院、法官误以为异议登记是对《物权法》33条确权请求权行使的限制，以为有了异议登记，当事人必须在异议登记有效期（15天）之内起诉，如果超过异议登记有效期（15天），则当事人（提起确权之诉）的诉权消灭或者（确权请求权）实体权消灭，并据此以异议登记失效为由拒绝受理，或者在受理案件之后以异议登记失效为由判决驳回当事人的请求。这样的理解和做法当然是错误的。
因此，无论原告（异议人）是否办理异议登记，无论异议登记生效或者失效，均不影响异议人提起确权之诉的诉权和请求确认权利的实体权，均不影响人民法院对原告（异议人）提起的确权争议案件的受理和审理。这就是《解释》第3条所表述的解释规则。但对于当事人（异议人）来说，既然办了异议登记，就最好在异议登记有效期（15天）内向法院起诉，否则，就得不到异议登记的保护，一旦名义人抢先转让争议房产，就会遭受重大损失。
三预告登记制度
《解释》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产物权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
本条解释与预告登记制度有关。社会生活中的房屋买卖合同，一种是现房买卖，另一种是预售买卖（商品房预售）。商品房预售，是改革开放以来，政府为了鼓励商品房开发而认可的一种交易形式。但在商品房预售阶段，开发商出售的不是已经建成的房屋，而是图纸上的房号（香港叫楼花）。这样的交易形式有法律风险。通常订立商品房预售合同的时候房价低，但房子建成需要一段时间，例如一年、两年，甚至三年、五年，到房屋建成的时候房价涨了。这时有少数开发商不讲诚信，把已经预售的房子再卖给其他的买房人。这就是“一房二卖”。
如果是现房买卖，发生“一房二卖”的可能性很小，因为办理过户登记与房款支付互为条件，没有时间再卖给他人。但商品房预售，签订合同之时房屋尚未建成，当然不可能办理过户登记，这就给个别开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”提供了条件。起草《物权法》时，有报道说某个开发商将一套商品房出卖给十多个买房人。为了限制开发商一房多卖，《物权法》创设了预告登记制度，规定在《物权法》20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记的法律效力，不是限制开发商“一房二卖”，而是限制后一买卖合同的物权效力。商品房预售合同一经办理预告登记，“未经预告登记权利人（即前买受人）同意，开发商处分该不动产（即订立第二个买卖合同），不发生物权效力（即后一合同买受人得不到所有权）。”
《解释》中的所谓“其他不动产物权的协议”，主要是在建项目的抵押合同。开发商拿到地块和规划以后，把整个建设项目全部抵押给银行以获取贷款。因抵押合同签订时房子没有建成，不能办理抵押登记，因此贷款银行还得不到抵押权。而等到开发商把房子建成后，就可能搞重复抵押，将建成的房产又抵押给别的银行，并且办理抵押登记。于是，后贷款的银行办理了抵押登记得到了抵押权，而先贷款的银行因当初无法办理抵押登记，反而得不到抵押权。房屋拍卖后，后面的银行作为抵押权人优先受偿，前面银行反而遭受了损失。一旦办理抵押权预告登记，不经贷款银行同意，抵押人要将已经抵押的不动产再向别的银行抵押贷款，别的银行将不可能得到抵押权。
预告登记的立法目的，是针对“一房二卖”（及重复抵押），通过限制（否定）在后的买卖合同（抵押合同）的物权效力，以保护预售合同买房人（抵押贷款合同贷款银行）的合法权益。条文中所谓“不发生物权效力”就是指得不到所有权和抵押权，即后一买房人得不到所有权、后一抵押贷款银行得不到抵押权。按照《物权法》15条规定，虽然不发生物权效力，但后一买卖合同、后一抵押合同的债权效力不受影响，可以据以追究出卖人（抵押人）的违约责任。
再看《解释》第5条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”
本条是对“预告登记失效”的解释。《物权法》20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”“可以办理不动产登记之日”是指开发商就建成房屋向登记机构办理（完成）“首次所有权登记”之日。按照《物权法》30条规定，开发商建房，属于因事实行为发生所有权，自该“事实行为成就”时，亦即自房屋建成（竣工）之时，发生开发商对所建成房屋的所有权。但按照《物权法》31条规定，虽然自竣工之时开发商已经享有对建成房屋的所有权，但在向登记机构办理所有权登记之前，开发商对建成房屋所有权的处分（出卖或者抵押），不发生物权效力。换言之，房屋建成之后，开发商须向登记机构办理“首次所有权登记”（将建成房屋所有权登记在自己名下），然后才能够依据预售合同办理所有权过户登记，或者依据抵押合同办理抵押登记。可见，开发商向登记机构办理（完成）该建成房屋“首次所有权登记”之日，即条文所谓的可以办理不动产登记（产权过户登记或者抵押登记）之日。
而所谓“债权消灭”应当是指异议登记权利人据以进行异议登记的债权消灭，这不难理解。但问题在于：究竟有哪些原因导致据以进行异议登记的债权消灭？《解释》中列举了两类情形：其一，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除；其二，预告登记的权利人放弃债权。
第一类导致“债权消灭”的情形，首先是“协议（合同）无效”，凡具备《合同法》52条规定的合同无效原因之一，即应认定协议（合同）无效。此外，属于《合同法》51条规定的无权处分他人财产的合同，如果权利人不予追认且处分人事后未得到处分权的，亦应认定合同无效。须注意的是，这两种合同无效，都应由人民法院或者仲裁机构作出认定合同无效的判决或裁决。其次是“协议（合同）被撤销”，是指属于因重大误解、以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危订立的合同，当事人根据《合同法》54条的规定行使撤销权，经人民法院或者仲裁机构作出撤销合同的判决或裁决。最后是“协议（合同）被解除”，包括：首先是《合同法》45条第1款规定的“附解除条件的合同”，自“解除条件成就”时“失效”，即自动解除；其次是《合同法》93条第1款规定的“协议解除”，即双方当事人协商达成解除合同的协议，合同即被解除。在此顺便建议律师朋友，如果为当事人签订解除合同的协议，最好将该协议准确地称为（写成）“关于解除某某合同的协议”，而不要简单地写成“补充协议”。因为“补充协议”通常用于对原合同内容的变更（修改），“补充协议”的生效并不导致原合同无效；而解除合同的协议一旦生效，将导致原合同解除（效力消灭）。最后是行使解除权，合同当事人依据《合同法》93条规定享有约定解除权，或者依据《合同法》94条的规定享有法定解除权，解除权人按照合同法第96条的规定行使解除权，导致合同消灭（被解除）。第二类导致“债权消灭”的情形，是“预告登记的权利人放弃债权”，所谓“放弃债权”，亦即《合同法》91条第（5）项“债权人免除债务”。
以上是对《解释》第5条的解读。重复一下，合同“被认定无效”，须由法院作出认定合同无效的判决或者由仲裁机构作出认定合同无效的裁决。同样，合同“被撤销”，亦须由法院作出撤销合同的判决或者仲裁机构作出撤销合同的裁决。合同“被解除”则有不同，其中，附解除条件的合同，一旦解除条件成就，合同即消灭（自动解除）；协议解除，则解除协议一生效，原合同即被解除（原合同消灭）；解除权人行使解除权，则“解除通知”到达对方之时，合同被解除（消灭），如果对方在3个月内提出异议，则须由法院或仲裁机构对合同之是否解除进行确认。
在此还需特别注意的是，所谓“买卖不动产物权的协议”一语，并不准确。按照文义解释，“买卖不动产物权的协议”，仅指房屋买卖合同。但显而易见，这样解释违背预告登记制度之立法目的。因此，应当根据《物权法》20条关于预告登记制度的立法目的，扩张“买卖不动产物权的协议”一语的文义，解释为，包括：房屋买卖合同；建设用地使用权转让合同；房屋（在建建筑物）抵押合同；建设用地使用权抵押合同；不动产地役权设定合同。此解释方法，属于目的性扩张解释，其解释结果，与《解释》第4条“转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权”相符，是正确的。
四特别物权变动制度
下面请看《解释》第6条：“转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持，法律另有规定的除外。”
民法理论上，将动产分为一般动产与特别动产。所谓特别动产，指《物权法》24条规定的“船舶、航空器和机动车等”，之所以将船舶、航空器和机动车等规定为“特别动产”，并设立不同于一般动产物权变动的法律规则，原因有二：其一是“特别动产”价值巨大；其二是“特别动产”活动范围广。一般动产的物权变动规则，是交付生效，不须登记。因为一般动产没有（也不可能有）登记制度，而“船舶、航空器和机动车等”特别动产，都有相应的登记制度。这里补充一下，特别动产的登记制度，包括船舶、航空器和机动车的登记制度，首要目的是为了行政管理，在此基础上，民事法律规定该登记具有物权变动的（证据）效力。这与国家专门设立（不具有行政管理权的）不动产登记机构办理不动产登记是不同的。特别动产登记，首先为了行政管理，民法赋予该登记以物权变动的（证据）效力，属于顺水推舟。
现在回过头来讲动产物权变动规则。《物权法》23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”第24条：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”按照第
23条的规定，动产物权变动规则，是“自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。条文附有“但书”：“法律另有规定的除外”。此“法律另有规定”，指第24条关于特别动产物权变动的规定：“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。将第23条和第24条结合起来理解，我国《物权法》规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。
“交付生效主义”是指以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。
“登记对抗主义”是相对于“登记生效主义”而言的。按照我国现行不动产登记制度，例如房屋买卖，实行“登记生效主义”，以到登记机构办理不动产登记（产权过户登记）为生效条件。即使出卖人交了房、买受人取得对房屋的占有甚至进行装修并居住了好多年，只要未到登记机构办理产权过户登记，买受人仍然得不到房屋的所有权。《物权法》14条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这叫“登记生效主义”，是一种最严格的登记制度。
相对而言，我国对特别动产实行的“登记对抗主义”，是一种比较宽松的制度。例如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，是否办理过户登记、抵押登记，由当事人自己决定。按照“登记生效主义”，如不动产买卖、不动产抵押，是必须登记，不登记不生效（即买受人得不到所有权、抵押权人得不到抵押权）；按照“登记对抗主义”，如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，即使不登记（只要交付）也生效（买受人得到所有权、抵押权人得到抵押权），但是，因为没有登记，你会承担某种风险，你得到的所有权、抵押权，在效力上有某种缺陷，即“不能对抗善意第三人”。顺便指出，虽然法律规定实行“登记对抗主义”，你如果购买机动车或者接受机动车抵押借款，为了保险起见，最好还是到登记机关办理过户登记、抵押登记为好。这里介绍物权的效力。物权是什么权利呢？《物权法》2条规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。可见，物权具有“直接支配性”和“排他性”。物权是一种具有直接支配性和排他性的权利，民法理论上称为绝对性的权利，不仅有支配效力、排他效力，还有追及效力、对抗效力。所谓支配效力，指所有人将所有物置于自己的占有、控制之下；排他效力，指排除任何人对标的物的侵害，任何人侵害标的物，均将构成违法行为（侵权行为、犯罪行为）；追及效力，指标的物被他人非法占有时，所有人可以追及于该地而取回标的物；对抗效力，指物权（特别是所有权）可以对抗世界上任何人，任何人都不能予以剥夺。理论上称物权为绝对权、对世权，就体现在物权具有对抗效力。
现在回头讲特别动产的“登记对抗主义”。“登记对抗主义”的意思是，法律不要求必须登记，买受人可以登记，也可以不登记，即使不登记，只要完成“交付”也可以得到所有权。像二手车买卖，签订买卖合同后买受人付款，按照《物权法》23条规定，出卖人将汽车钥匙交付给买受人，买受人占有车钥匙表示交付完成。但是，买受人得到的所有权有个缺陷，其对抗效力不完全，买受人凭借该所有权可以对抗很多人，但不能对抗“善意第三人”。因为，按照《物权法》24条规定，机动车等特别动产的物权变动规则是“登记对抗主义”，虽然车钥匙的交付就转移了该车的所有权，但“未经登记，不得对抗善意第三人”。
理解《物权法》24条所谓“不得对抗善意第三人”，关键是要正确理解“善意第三人”概念。因此《解释》第6条就是对《物权法》24条中的
“善意第三人”概念作出的解释。
民法上的“第三人”概念，与债权（合同）的相对性原理有关。债权（合同）是双方当事人之间的法律关系，罗马法称为“法锁”，通过这把“法锁”将债权人、债务人“锁”在一起。因此，所谓“第三人”，是指债权（合同）双方当事人之外的人。但须注意，合同双方当事人之外有许许多多人，单中国就十三亿人口，难道十三亿人都是“第三人”吗？当然不是。所谓“第三人”，既不是指合同双方当事人之外的一切人，也不是指双方当事人之外的任何人，而是指双方当事人之外的、与合同一方当事人有某种法律关系的某个特定的人。
合同法上的第三人，例如《合同法》64条“向第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个“接受债务人履行”的特定人《；合同法》第65条“由第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个向债权人履行债务的特定人；《合同法》121条所谓“第三人”，是指与合同债务人具有某种法律关系的人，如债务人自己的原材料供应商、建筑承包人、履行辅助人；《合同法》52条第2款关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定中的“第三人”，特指双方当事人恶意串通加以损害的那个受害人。《侵权责任法》28条关于“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”的规定，所谓第三人是指未被列入被告的、实际造成原告损害的那个加害人。《侵权责任法》37条第2款规定，“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”，其中所谓第三人，是指那个实际造成受害人损害的加害人。此外，《侵权责任法》83条、第68条第三人行为导致动物造成损害、第三人造成环境污染的规定，所称第三人都是指的特定人。民事诉讼法上的“第三人”概念，道理相同，是指诉讼双方当事人（原告、被告）之外的，与当事人一方（原告或者被告）有某种法律关系的特定人。鉴于物权属于支配权和绝对权的性质，处于静止状态的物权，只有物权人与非物权人之分，不发生所谓第三人问题。物权法上的第三人，必定发生在物权的动态（物权变动）关系中，指在导致物权变动（设立、转让、终止）的合同关系中，与当事人一方存在某种法律关系的特定人。例如，第三人提供担保（第三人抵押、当事人质押）所谓第三人，是指用自己的不动产或者动产设定抵押权或者质权为债务人担保的特定人（《物权法》176、179、203、208条）。以转让对第三人的返还请求权替代交付（《物权法》26条）所谓第三人，指合法占有动产的特定人。请特别注意，以上所列举的“第三人”，都不发生“善意”“恶意”问题。
发生“善意”“恶意”的第三人，主要是两种情形：其一，存在意思表示瑕疵的合同（法律行为）一方当事人主张合同（法律行为）无效或者予以撤销，该无效或者撤销可否对抗连续交易的后一合同关系的受让人。例如，张三出卖某物给李四，李四再将该物出卖给王五，构成连续交易合同关系，前合同关系的当事人（张三、李四），以存在意思表示瑕疵（虚伪表示或者欺诈、胁迫）为由，主张前合同关系无效或者撤销，是否影响后合同关系的效力，取决于后合同关系买受人王五是否知道（包括应当知道）前合同关系存在意思表示瑕疵。假如王五知道（应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，王五即属于“恶意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，将导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“可以对抗”（后合同关系的）“恶意第三人”；反之，假如王五不知道（不应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，则王五属于“善意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，不导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“不得对抗”（后合同关系的）“善意第三人”。此项因意思表示瑕疵主张合同（法律行为）无效或者撤销不得对抗“善意第三人”制度，其立法目的在于保障市场交易安全，现行《民法通则》《合同法》未有明文规定，正在制定中的《民法总则（草案）》进行了规定。其二，物权变动关系中的“第三人”，存在于同一物权的重复交易（“一物二卖”）、重复抵押（“一物二押”）合同关系中，指后一买卖合同的买受人、后一抵押合同的抵押权人。以机动车买卖为例，第一个买卖合同是出卖人甲(车主)将机动车出售给买受人乙，合同成立生效，买受人乙已经付款并取得车钥匙（完成交付），根据《物权法》24条的规定，买受人乙已经取得该汽车所有权。但因乙未到登记机关办理所有权过户登记，在登记簿上出卖人甲仍是该汽车（名义）所有权人，因此甲又与丙订立买卖合同，再将该车卖给买受人丙，并且与丙到登记机关办理过户登记，将该汽车所有权过户到后买受人丙名下。如何解决前买受人乙与后买受人丙之间的利益冲突？
如果后买受人丙未办理过户办登记，则后买受人丙只是一般债权人，而前买受人乙因交付已取得该汽车所有权，按照物权效力优于债权的原则，乙对汽车享有的所有权足以对抗一切债权人，因此法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙的诉求；如果后买受人丙办理了过户登记，后买受人丙即属于甲乙之间（前一）汽车买卖合同的“第三人”，法庭如何判决，将取决于：后买受人丙是属于“善意第三人”或者“恶意第三人”？
假如后买受人丙于订立买卖合同时，已经知道（应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则丙属于“恶意第三人”，按照《物权法》24条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，足以对抗该“恶意第三人”。因此，法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙交付汽车的诉求，判决乙为该汽车所有权人，并否定丙对该汽车的所有权；假如后买受人丙于订立买卖合同时，不知道（不应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则后买受人丙属于“善意第三人”，按照《物权法》24条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，对抗效力存在缺陷，不得对抗“善意第三人”丙。因此，法庭应保护后买受人丙，作出该汽车所有权属于后买受人丙、否定前买受人乙对该汽车享有所有权的判决。
未完待续……
